本文以天津市为例,对天津市市内六区以及整个天津市2009-2012年房地产价格进行了统计分析,并从天津市发展规划、政策调控延续、房地产市场供求关系等角度对天津市房地产市场现状及预期进行分析;通过建立房地产价格预警指标体系并对指标进行选择,确定指标权重和各预警段及预警级别,从单指标预警及综合指标预警两方面来构建预警体系来预警天津市房地产价格波动,由此对政府政策及个人投资、居民购买住宅等给予一些理性的建议。 
Abstract In this paper, the case study of Tianjin, it conducts a statistical analysis of the 2009-2012 real estate prices of six districts of Tianjin and the whole Tianjin and analyzes the current situation and expectations of the real estate market of Tianjin from Tianjin development plan, continuation of policy control, real estate market supply and demand. Finally, it establishes the system of real estate prices early warning indicators. And indicators are selected to determine the index weight and to determine the warning paragraph warning level, to build an early warning system from a single indicator and composite indicator to warn Tianjin real estate price fluctuations. Thus this paper gives some rational advice on government policies and personal investment, purchasing residential. 
关键词 天津市;房地产;区域经济 
Key words Tianjin;real estate;regional economies 
中图分类号F293.3 文献标识码A 文章编号1006-4311(2013)23-0008-05 
1 天津市房地产业的发展前提条件 
1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》1,从此我国房地产开始了进行商品化的进程。房地产业能表现我国经济的好坏,并能从根本上促进我国经济的蓬勃发展。健康发展的房地产行业可以促进我国经济的迅速增长、产业结构的优化升级以及提高我国人民生活水平。 
国务院发布了《关于推进滨海新区开发开放的若干意见》2,滨海新区的开发开放纳入国家发展战略;国务院批复同意《天津市城市总体规划(2005-2020年)》3,进一步调整和提升了天津的城市定位,并明确了天津未来的战略重点和发展方向。这为天津房地产业的发展提供了十分难得的机遇。 
中央对天津市的定位是环渤海地区经济中心、国际港口城市、北方经济中心和生态城市。而天津滨海新区在国家发展战略政策的支持下将努力成为服务中国局部地区经济发展新的增长极4。这一切也推动了天津市房价的快速上涨,并且高于全国平均水平。 
从2010年到2013年,一系列调控措施使得中央政府对于房地产的态度成为以调控为中心,促进房价合理下降,也使得人们对于放下房价上涨的预期发生重大转变,更多人开始持观望态度。而如何防止天津房地产价格出现持续不合理增长或硬着陆尤为重,在这一点上建立有效的房地产价格预警机制显然是很重的,这将保持天津市区域内房地产行业的正常发展以及区域经济的正常成长。 
2 天津市房地产业的现状分析 
2.1 天津市房地产业的宏观经济现状 2011年天津全市实现生产总值11190.99亿元,比上年增长16.4%,天津经济总量超过苏州,位居中国大陆城市第五位。天津市历年生产总值走势如图1 
由图1可看出,2006年以来天津市生产总值以每年15%-18%的速度迅速增长,其中在2010年滨海新区的生产总值超过上海浦东新区,成为名符其实的“中国经济第三极”。滨海新区的区位优势明显,地处环渤海经济带和京津城市发展轴的交会点,是我国经济社会发展的重区域。依托京津、背靠“三北”、面向东北亚,是中国北方连接亚欧大陆桥最近的东部起点。滨海新区地域广袤,资源丰富,拥有盐碱荒地1214平方公里,渤海海域拥有石油资源98亿吨,天然气资源1937亿立方米,新区年可开采地热资源2000万立方米,有大面积的湿地资源,生态环境基础较好,具有房地产开发的优越条件5。 
依据新区的总体规划,至2020年,滨海新区常住人口规模将达300万人左右,其中城镇人口290万人,城市化率将达到97%。伴随滨海新区经济的快速腾飞,区内的流动人口将迅速攀升,对房地产的需求巨大6。综合滨海新区的定位、区位优势、资源条件和需求分析,天津城镇居民收入也会迅速增加,也会不断有越来越多的人来到天津工作、生活,其中很多人都需买房置业,经济的发展给人们带来房地产未来利好的信号,也会引来全国各地的投机资金,回顾一下深圳特区和上海浦东新区的房价走势,不难判断天津市房地产行业未来有很大的发展余地。 
另一方面,截止2011年10月我国M2余额为81.68万亿元,2010年10月M2余额为72.35万亿元,其同比增速为12.9%,2012年,M2初步预期增长14%左右7。首先,从M2余额及增速情况看,1999年全国M2余额为11.8万亿元,而到2010年末已达到72.6万亿元,10年内增长了5倍。而同期GDP仅增长约3倍。其次,从M2与GDP的比值情况看,1999年我国GDP总量为8.97万亿元,M2约为GDP的130%;2009年,M2与GDP的比值一跃而至180%,较1999-2008年年平均值150%高出了30个百分点,并且这一指标在2010年仍达到182%以上的高位。而金融市场高度发达的美国,近年来M2与GDP的比值也仅为60%左右。过量的货币发行加上2008年国家的四万亿救市计划导致国内长期的高通货膨胀率,使实际货币价值贬值,加上国际市场收缩、人民币对美元汇率上升导致出口企业损失严重,实体经济受挫,大量国内资金由实体行业转向房地产行业,很多外资由于国外经济不振,也投入到我国房地产行业,导致2009年开始中国整体及天津市房地产行业投资迅速增加,销售价格也随之迅速上扬。
  2009年3月份天津市新建商品房均价为整个2009年的最低点6556元/平米,从3月份开始新建商品住宅成交均价开始逐月走高。至12月天津新建商品住宅成交均价达到8122元/平米,较3月份上涨23.88%,较1月份上涨16.28%,较08年同期上涨17.04%。2009年,天津新建商品住宅共成交126462套,成交面积1328.5万平米,环比2008年分别大增176.13%和169.52%。随着房地产价格的过快上涨,国家出台了一些列调控措施,形成了房地产调控的组合拳,使得2010年天津房地产销量出现下滑趋势,2010年全年天津市新建商品房共成交96919套,成交面积1024.8万平米,环比2009年分别下降23.36%和22.86%。2010年天津市房地产价格也没有能继续快速增长,但仍保持高位运行,整个2010年度新建商品房成交均价波动不大。但2010年天津新建商品住宅成交均价为9270元/平方米,环比2009年上涨了25.02%。 
2008、2009、2010年度天津市各区域房地产销量及价格对比如图2所示 
进入2011年,天津市房价前三个月出现下跌,在四月份又被拉高,至五月份到全年最高值10831元/平米,随后随着调控的持续,销量的下滑,房地产价格随之波动性的缓慢下滑,在10月份出现年最低值9500元/平米,2012年1月份跌至9243元/平米。但2011年除前三个月,基本上均高于去年同期水平,2011年新建商品房均价9893元/平米,环比2009年上涨了6.72%。2011年全年天津市新建商品房共成交面积858.2万平米,环比2010年下降16.27%。 
2.2 天津市房地产开发及销售情况分析 基于2009年1月-2012年1月数据,天津市新建商品房及二手房价格走势如图3所示。 
从图3可以看出天津市新建商品房价格从2009年开始波动性的上涨,最低值为2009年3月份6570元/平米,最高值为2011年5月10831元/平米,除个别月份外2009年3月至2011年五月天津市新建商品房价格一直处于上涨走势,从2011年5月份开始新建商品房价格出现较为明显的下跌,但仍处于高位;而天津市二手房价格从2009年1月份到2012年1月份房地产价格一直处于缓慢上涨走势。 
2009年1月-2012年1月天津市新建商品房销量如图4所示 
从图4可以看出天津市新建商品房销量最高值为2009年8月份142万平方米,最低值为2012年1月份16.4万平米,从2009年3月份到2009年12月份天津市新建商品房销量一直处于高位,随后出现较大的振荡,然后从2010年6月50.1万平米上涨到2010年1月份以来的最高值134.04万平米(2010年12月份),随后出现波动性下滑,至2012年1月份跌至最低值16.4万平米。 
2009年1月-2012年1月天津市二手房销量如图5所示 
从图5可以看出天津市二手房销量最高值为2009年7月份10030套,最低值为2012年1月份1480套,天津市二手房销量每年1、2、3月份由于时间原因一般为各年销量最低的月份,去除各年前三个月份可以看到天津市二手房销量从2009年4月至2011年12月一直处于下跌走势。 
2009年3月-2012年1月天津市中心城区新建商品房及二手房价格走势如图6所示。 
从图6可以看出天津市中心城区新建商品房价格从2009年开始波动性的上涨,最低值为2009年3月份9508元/平米,最高值为2011年6月19017元/平米;天津市中心城区二手房价格从2009年开始至2011年4月平稳上涨,上涨幅度小于新建商品房上涨幅度,最低值为2009年3月份6967元/平米,最高值为2011年6月10241元/平米 ,2011年4月至2012年1月份中心城区二手房价格则围绕9600元/平米小幅波动。 
2009年3月-2012年1月天津市中心城区新建商品房销量如图7所示 
从图7可以看出天津市中心城区新建商品房销量最高值为2009年8月份34.44万平方米,最低值为2012年1月份2.34万平米,从2009年3月份到2012年1月份天津市中心城区新建商品房销量一直处于振荡下跌的走势。 
2009年3月-2012年1月天津市中心城区二手房销量如图8所示 
从图8可以看出天津市中心城区二手房销量最高值为2009年12月份6674套,最低值为2012年1月份626套,从2009年3月份到2012年1月份天津市中心城区二手房销量一直处于振荡下跌的走势。 
2.3 天津市房地产价格泡沫及趋势分析 所谓房价收入比,是指商品房价格与居民家庭年收入之比。国际上通常的认识是,房价收入比在3-6之间较为正常,若超出该范围则表明该地区房地产价格偏低或存在泡沫。 
通过收集天津市2009年-2011年新建商品房均价、人均住房面积、单位面积住宅平均销售价格、人均年收入,得到天津市中心城区房价收入比分别为14.60、18.82、18.70。 
2009年-2011年天津市房价收入比走势如图9 
由图9可以看出天津市房价收入比超过国际合理范围,存在泡沫,尤其是中心城区,房价收入比远超过国际合理范围,存在严重的投机资金,泡沫严重。1990年日本泡沫破裂时房价收入比为14左右,泡沫破裂导致日本经济衰退了十几年,由此可见天津市房地产泡沫不容小觑。 
此外根据上文对2009年-2011年天津市房地产价格及销量的分析可知,从总体上看2010年4月份以来整个天津市及中心城区新建商品房、二手房的销量都在下跌,这说明能负担得起当前房地产价格的需求正在减少或对未来房地产价格持消极态度,而另一方面从总体上看2009年3月开始至2011年7月整个天津市及中心城区新建商品房、二手房的价格一直处于上涨走势,2011年7月开始房地产价格停止了迅速上涨的走势,并出现缓慢的下跌趋势。
  据搜房网数据监控中心统计,截止2012年03月30日,天津市已经有335个楼盘公布了打折优惠的最新政策,打折优惠的楼盘数占天津待售和在售总楼盘数的62.15%,相比2011年同期大涨61.06%,其中有41.67%的楼盘在3月份进一步加大了折扣力度,降幅超过10%的楼盘比例占总数的5.56%。然而目前本市可售房源库存量依旧在12.7万套的高位,全部销售完需27个月左右,房地产企业销售压力很大。2012年3月份楼盘折扣最高为72折,85折左右的楼盘较为普遍。加上中央的调控措施丝毫没有动摇的迹象,由此判定当前天津市房地产价格处于房地产周期波动理论中的紧缩阶段,未来天津市房地产价格将持续下降。 
3 天津市房地产业的预警指标体系构建 
3.1 预警指标的选择 警兆指标体系的选择是预警机制能否正确反映房地产价格变动的关键,根据警兆指标对警情的影响方式不同及警兆指标应该满足的性质不同,在不同类别的警兆指标中分别选取一个指标89在影响地区房地产价格的经济状况中选择消费价格指数(I1),在房地产行业自身发展情况中选取商品房供求比(I2),在地区房地产业与宏观经济的协调关系指标中选择地区房地产价格增长率/地区GDP增长率(I3),在投机情况指标中选择房价收入比(I4),因为国家的调控情况不容易量化,采取对国家调控情况(I5)整体打分法。 
3.2 权重系数及警兆级别确定 根据文献10,短期内对房地产价格影响最大的是商品房的供求比(I2),其次是国家的宏观调控情况(I5)及消费价格指数(I1),最少的是房地产价格增长率/地区GDP增长率(I3)及房价收入比(I4),因而分别赋予I1,I2,I3,I4,I5的权重系数为0.2,0.3,0.15,0.15,0.2。 
参照文献11-13,将各警兆指标划分为5个相应的区间,如表1所示 
3.3 单指标预警分析 经过计算求得各警兆指标的值,如表2所示 
各警兆指标所对应的分值如表3所示 
由消费价格指数(I1)的历年得分可知,2009、2010年全国物价水平处于正常状态,对房地产价格的影响不明显,2011年全国物价水平处于过高状态,推动房地产市场形成“热”的状态,政府应该抑制物价的过快上涨,使其回归合理区间,进而促使房地产价格回归合理区间。 
由商品房的供求比(I2)的历年得分可知,2009年房地产市场供不应求,推动房地产市场形成“冷”的状态,未来房地产价格会相应上涨,2010及2011年I2都环比上涨,房地产市场都出现供大于求的状况,其中2010年I2推动房地产市场形成“热”的状态,2011年推动房地产市场形成“过热”的状态,连续两年的供大于求使得商品房存量加大,房地产企业销售压力加大,据2012年3月份数据显示商品房存量出清需27个月,这些数据表明,未来房地产企业为了加快出货,及时获得现金流,一定出竞争降价,未来房价回落信号明显,政府应该保护刚性需求,同时仍然打压投机需求,对于首次购房用户给与利率优惠等以防止房地产硬着陆。 
由房地产价格增长率/地区GDP增长率(I3)的历年得分可知,2009年及2011年天津市房地产价格没有随天津市生产总值的高速上涨而快速上涨,2010年天津市房地产价格上涨幅度远超过了天津市生产总值的上涨幅度。 
因为天津市近几年生产总值大体上以全国最快的速度增长,因而给房地产带来快速上涨的利好信号,由于2008年的金融危机影响,2009年房地产价格上半年并没有过于快速的上涨,2008年以来的经济刺激计划在2009年下半年开始显现效果,但整个2009年度总体来讲房地产价格上涨不是过快,到了2010年,房地产价格随之快速上涨,到2011年房价已过高,因为国家的宏观调控打压房价,因而也未出现过快上涨,但与上海、北京等城市相比,经济快速发展的天津未来仍有较大的发展余地。 
由房价收入比(I4)的历年得分可知,2009年-2011年天津市房价收入比均处于较高水平,投机氛围严重,泡沫较大,其中2009年I4表明天津市房地产市场处于“热”的状态,2010年I4表明天津市房地产市场处于“过热”的状态,天津市房地产价格已经处于一个高位,偏离了当地居民的收入增长情况,因而存在很大的泡沫情况,政府应该坚持调控不放松。 
国家的宏观调控情况(I5)的得分源于对各年份政府的调控措施,2009年出现一个急转向上的行情,由于2008年金融危机影响,房地产行业一片萧条,2009年上半年政府采取一系列措施刺激楼市,包括商业银行最低七折的利率优惠、对购买第二套住房的宽松政策等,并加大了土地供给,松绑房地产信贷政策,从而刺激房地产市场走向复苏,随着房价的过快上涨,下半年政府又出台一系列政策防范泡沫扩大,抑制房价过快上涨,总体来讲2009年天津房地产市场是一个较为“正常”情况,2010年开始政府进一步加大了房地产年调控的力度,包括上调准备金率、提高第二套房首付、部分地区停止第三套房贷款、提高贷款利率、收回闲置土地、求相关央企退出房市、“限购”等,出台了“国十一条”、“新国十条”、国土资源部19条土地调控新政等政策,调控的密度及力度堪称2003年以来最严厉,因而反映出2010年天津房地产市场处于一个“过热”的情况,2011年以来政府保持调控的力度,相继4次上调存款准备金率、出台了“国八条”、加大保障房建设、出台了“国五条”、部分城市对异地购房“限购”等,由此看出2011年天津房地产市场仍处于一个“过热”的情况。 
3.4 综合指标预警分析 将每年的警兆指标得分加权得出各年的总和指标如表4 
从综合指标可以看出2009年天津市房地产市场处于比较合理的状态,2010年、2011年天津市房地产市场均处于偏热的状态,天津市政府坚持调控不放松,坚持用“组合拳”来调控房地产市场,例如加大保障房建设、加快提高居民可支配收入、控制物价、对刚性需求购房者加大房贷优惠同时抑制投机型需求等。
  从以上数据分析可得,2012年天津市房地产市场仍存在泡沫,随着房地产调控的进行,房地产企业销售压力进一步加大,虽近期已出现房地产企业打折扣促销的情景,但如果调控状态保持现状,未来房地产价格进一步回落的可能性不大,短期快速升高的可能性也不大,建议购房者及投资者持观望态度,等到房价回落至合理水平再进场。 
4 结论 
综上所述,本文通过对天津市房地产宏观现状及2009年1月-2012年1月天津市房地产开发及销售情况进行分析,对天津市未来房地产价格发展方向给与了较为科学的预测和分析,构建了警兆指标体系,并根据警兆指标对警情的影响方式不同将警兆指标,进行了单指标各年度的预警分析和各年度综合指标的预警分析,得出天津市房地产市场存在泡沫的结论;如果计划实现价格回落,天津市政府坚持调控不放松,继续加强用更严厉的政策来调控房地产市场,例如加大保障房建设、加快提高居民可支配收入、控制物价、对刚性需求购房者加大房贷优惠同时抑制投机型需求等,保证该区域房地产业具有良好的发展前景,它的健康发展将推动地域经济的进一步快速发展。 
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